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北海楼市的二三十层的高层住宅,将来房龄到了该如何解决?

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发表时间:2020-09-27 14:21作者:爱旅居网来源:北海房产网

北海楼市的房子二三十层高,今后“房龄”到了如何拆建,的确是个难题。拆除问题不大,以目前的技术也就是分分钟能够解决的事情。关键是,附属在土地上面的房子是有产权的,对于私有资产进行处置,必须征得产权人的同意。但是拆除就要给予被拆迁户相应的补偿,而补偿款从何而来?过去开发商是拆低层建高层,从中有利可图才愿意拆除,如果今后拆高层,除非允许建造更高的楼层,否则肯定没有开发商愿意拆建,毕竟开发商只是是商人。

还不仅仅如此,北海楼市的高层今后维护也是个难题。比如一部普通电梯的使用寿命是15至20年,更换一部普通住宅电梯的价格是15万元左右,加上电梯的日常维护和管理,仅这一块的费用分摊到业主头上就是一笔不小的支出。再者就是高层建筑的供电、供水、排污等设备以及管线、管网等,随着使用年限延长,也会出现这样那样的问题,维护的成本肯定是高于底层住宅的,等等费用都要由业主进行分摊。

而从政策层面看,近期国家已经出台了“限高令”,对于层数超过30层、高度超过100米的超高层住宅,要求充分论证、集中布局,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模、空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配。县城以建造多层住宅为主。也就是说,今后北海楼市再想建造高层建筑,如果城市规模达不到要求,也不是想建就建那么容易了。中小城市的开发商很难突破这个规定,去建造30层以上的住宅。

现在的问题是,今后北海楼市的超高层住宅建又不能建,拆又没人拆,几十年以后“房龄”到了怎么办?俗话说车到山前必有路,解决的方案肯定还是有的。咱们不妨来预测和研讨一下。

一、政府出资,原址重建。

我们国家并非是完全意义上的市场经济,特别是房地产这一块,更多显现的是政策市。现在的房价高,与地方对土地的依赖性强有很大的关系,这是时代发展的必然需要,是短期内无法解决的现实利益问题。但是这种状态肯定不可能长期存在,地方政府完全脱离对房地产的依赖,今后不是没有可能。而一旦政府不再依赖土地收入,面对如此重大的民生问题,肯定不会坐视不管,那么按照建房成本价格拆除后在原址上重新建造,然后卖给拆迁户,是不是有这种可能呢?

二、免费拆迁,低价补偿。

以上是建立在人口恒定不变的基础上,但是从现有出生率情况看,如果没有大的改变,今后人口逐年减少的趋势可能无法逆转。而老龄化社会的到来,一部分老年人将要不断离世,遗留下来的房子会越来越多,必然造成房价贬值。届时的房价肯定不是现在的价格,也许现在价值百万的房子到时缩水后只值几十万元。那么由政府负责免费拆除,只按时价进行补偿,是不是也在情理之中?

三、延续使用,实现房子价值最大化。

过去很多北海楼市的房子的寿命没到30年就被拆迁了,显然没有发挥出房子的全部使用价值,这就造成资源上的浪费。当然了,城市化发展需要集中居住,而城市土地资源的稀缺性又不可能允许低层建筑存在,这是当前无法解决的现实问题。那么若干年以后,当房子脱离金融属性,完全回到纯居住属性,显然不会在没到年限的时候就被拆除。而根据钢筋水泥的使用年限,最短也在50年,材质好的使用80年应该没有问题。那么期间加强房屋维护,充分发挥房屋的使用价值,是否也是解决问题的办法之一?

四、业主出资,收回残值。

对于放开落户限制的大城市而言,由于有人口持续流入,今后很长一段时间房住需求都会存在,高层住宅的拆除几率相对较小。但是对于小城市北海而言,没有人口和产业支撑,今后北海楼市又以低层建筑为主,高层住宅也会越来越少,仅有的高层假如到时候地方上的开发商不愿意义务拆除,最后荒废成“贫民区”不是没有可能,那么由业主自行出资拆除收回残值不是没有可能。当然了,这只是一种悲观预测,可能性较小。

总而言之,北海楼市的高层住宅是时代的产物,随着经济社会的不断发展,当前成为家庭主要财富的高层房产,今后或将被其他资产所替代。房子回归居住属性后,炒房资金必然要退出市场,今天所谓的高价房今后也将回归到真实价值,届时对于房子真正价值的评估也只能随行就市了。


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