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五年内,北海房价有没有可能降到十年前的价格呢?

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发表时间:2020-12-03 16:00作者:爱旅居网来源:北海房产网

如果北海房价跌到10年前的水平,就相当于现在北海的房价的40%左右,即下跌60%。我先说答案,不可能。在国际上,房价像这么大比例降幅的经济体,要么是因为经济危机,要么是因为长期的经济衰退,但是更重要的原因,都是在房价下跌前,出现了几倍几十倍的暴涨。

比如香港,1960年到1997年房价涨了200倍,1991年到1997年间,香港房价增长了4倍,1997年开始香港房价暴跌70%,直到2010年才上涨到1997年的水平,现在又已经稳步上涨了十年。日本是在1982-1990年间,日本房价上涨了6-7倍,1990年开始,也出现了60%的暴跌,1995年房价开始出现恢复性的增长,直到现在。

那我们现在来分析为什么不会出现五年内北海房价下跌60%的情况:

一,从北海房价涨幅与通货膨胀的涨幅上比较,现在不具备大幅下跌的动能。中国从改革开放以来经历了五次房改,分别是1981、1990、1994、1998、2005年,前三次房改主要都是针对公有住房的分配和使用上的,1998年房改取消了福利分房,建立了住房分配货币化制度,从这时候开始,中国真正意义上的商品房才正儿八经的登上舞台,2005年的房改政策已经是开始了房价上涨后的调控了。

我生活在武汉,以武汉为例,1998年常青花园小区的房价在1000元/平方左右,现在的房价在23000元/平方,22年上涨了23倍。而同期,中国的货币M2增长从10万亿增长到210万亿,增长21倍,也就是说,武汉这个新一线城市二十年的房价上涨幅度刚刚与货币增长持平,也就是刚刚赶上通货的增长速度。而大量的三线城市的增长幅度是远低于武汉的,当然几个一线城市和少量的沿海城市的房价涨幅会高于武汉,但是占比极低。

二,从我们有中国特色的社会主义市场经济的体制上来讲,不会出现像欧美国家那么严重的经济危机在中国爆发,这就决定了北海房价不会出现那么剧烈的房价降幅。近几年,中国经济虽然处于下行区间,受新冠疫情和中美贸易战的影响,会有一些影响,但是这些也不能改变中国仍然是世界上发展最快的经济体之一,中国通过逆周期调节,熨平了经济发展过程中的波谷或波峰,平稳运行。

三,从房住不炒、积极调控的政策上压缩了房价的涨幅,也避免了北海房价大幅波动的可能。中国从1998年住房商品化以来,已经经历了几次的政策调控,虽然出现了一些脉冲式的房价涨跌,但是总体趋势是缓慢向上的,属于良性运行空间。

四,从中国的城市化发展进程来看,北海房价也不会出现大幅下跌。目前中国的城市化比例达到了60%,但是常驻人口在城市有住房的比例为49%(大家可以查询一下数据),离发达国家75%-80%的城市化率还有不小的距离,我觉得至少还有二三十年的城市化红利。

五、从房屋的成本构成上也不支持房价大幅度下跌。房屋的成本主要由土地、材料、人工、资金、税费、运营等费用构成。材料、人工成本大幅度上涨,大家都能看的见,那我来说说大家平时看不见的几项费用。还是以武汉为例,武汉现在的房屋均价在16000元/平方米,三环以内的土拍的楼地面价格基本都超过了10000元/平方米,四环附近的光谷东的楼地面价格都达到了12000元/平方米 ,土地价格基本占到房价的40%,现在的土地价格就已经超过了10年前的房价;再谈开发商的税费,有11项之多,包含房产税和土地使用税(大家经常讨论的房地产税大家在买房时已经交过了),再加上资金成本,北海房价跌回十年前几乎是不可能的。

综上所述,北海房屋也是商品,商品价格有波动很正常,在目前房住不炒的长效机制作用下,北海房价不会大幅上涨,但是北海的房价大幅下跌也是不可能的。


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