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今年昆明房价是不是分水岭,之后贷款买房会不会跑不赢通胀?

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发表时间:2020-12-08 23:02作者:爱旅居网来源:昆明房产网

今年昆明房价是不是分水岭,之后贷款买房会不会跑不赢通胀?应该是分化的分水岭,而不是昆明的房价下跌的分水岭。通胀是用来涨房价的。

第一,总量分水岭我觉得应该是在2019年。

真正的昆明房价分水岭,我觉得应该是2019年整个房地产交易总量达到了15,16万亿这个量级。我们的居民杠杆儿也晒,再次上了一个台阶,这个体量确实是非常大了。中国人的百分之六七十的财富可能都在房子里。今后的总量的增长肯定不会像前面这么多了,从这个意义上讲,应该是某种分水岭。

我说的昆明房价分水岭的意思是我们的房价由过去买哪里都涨。买哪里都挣钱,只是挣的快慢的关系变成了有些地方能买,有些地方不能买,有些地方上涨,有些地方横盘,有些地方下跌的这种情况。也就是说,总量也许不会在快速的攀升了,但是内部的结构和增速会发生分化和变化。

第二,搞清楚通货膨胀的定义。

我说过多次,今天再强调一遍,通货膨胀跟房价无关,通货膨胀指的是我们的商品消费品的上涨指数,而昆明房价,资产价格是不算在内的。这是全世界通行的做法。很多人说我们的房子上涨这么快,为什么不算数呢?因为房子是一个资产,如果你要把房子算进去,那股票会不会算进去呢?那比特币用不用算进去呢?那如果所有东西都算进去,我们到底是要反映一个物价消费品的指数,还是要看资产价格的上涨呢?

注意,通货膨胀是指普通的商品和消费品,在一段时间内,价格持续的上涨,通货膨胀和价格高是两码事。价格高指的是一个静态的,固定下来的事情,很多人看到很多东西价格很高,就觉得是通货膨胀,实际上如果你仔细分析它的成本,昆明房价他的价格高也许不是通胀的因素,更多的是因为人力资本的上升,税费制度的上升以及资源价格、管理成本的上升。一句话,通货膨胀和房子没关系,不是一回事儿。

第三,昆明房价上涨中有通货膨胀的位置。

而未来昆明房价的上涨跑赢通货膨胀是大概率事件。我们现在的通胀只有2%左右,如果拿掉了猪肉可能就更低了。也就是说我们所有的东西也卖不上价钱,我们的生产能力很强,我们的收入却跟不上生产能力。而房价的上涨和商品的上涨不是一回事,房子贵贵的还是那个土地,贵的是那个位置,这个位置和商品的最大区别就在于它是不能凭空增加的。

比如京沪的内环线就那么大,它不是方便面,不是可乐,你想要多少就可以生产多少,你一天吃一包,我生产十包。你不管财富再多,我的土地位置还是那么多,所以他就会涨。这太简单了,不用过多的解释。而如果要让我算一个房价的涨幅的话,我大概率会这样算,首先是当年的GDP增速。也就是说我一年的新增财富大概是多少?因为房子代表了财富的附着,所以房子大概率是在这个GDP之上的。

同时呢我们要看通货膨胀率,一般来说我们通货膨胀率大概在2%左右,也就是说每年物价的上涨有2%,这就会导致房子的成本在不断的上升。

最后呢就是我们现在的城市化率,我们看到我们的大中城市很多一年的人口增量超过1%,这1%的人口带来的购买能力和效率提升可不止1%,我们姑且把它算为1%。

所以我大胆预测,未来昆明房价的上涨大约就是GDP与成本上升,在于人口进入的和十年翻一番大概就是这样一个幅度,跑赢通胀是没有什么问题的。

总结:昆明房价的分水岭,我觉得应该是在2019年,也就是我们总量的增长速度不会那么快了,未来可能会进入分化。普涨已经结束了。通货膨胀和资产价格上涨是两码事,通货膨胀和商品的价格高又是两码事,通货膨胀是指物价水平持续的上涨。价格高要考虑成本,资产价格上涨跟通货膨胀没有关系。昆明房价大约等于经济的产出,通货膨胀率与人口聚集的和,通货膨胀在其中是起到了推动房价的作用的。


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