北海商铺普遍面临的问题是没有人流量，没有消费，租不出去

从北海商铺的租金收益率角度来看，目前普遍在3%以下，还要面临一年中出现几次的空置率。从而导致商铺实际的收益率低于3%非常普遍。而从以租养贷来看，这个是支持商铺周转和销售的唯一支撑，女骗子的无法维系下去。正是因为“以租养贷”无法维系才导致了商铺卖不出去。

从城市结构来看，一线城市比如上海，深圳，黄金地段的商铺，价格和单价都非常高，而诸如日本八百伴这样的跨国商业零售巨头，也支撑不起上海的黄金商铺的租金，据传月租金在120万以上。最终退出上海。

而比较典型的深圳华强北，曾经的人流量是每日50万人，可以说在路边走路都会被急匆匆的人流撞到几次。曾经，我带家人去看，我说这是世界上“人流最密集的商业街”。结果老人看的头晕，的确人流如织。而如今，也出现了万铺空置，关门歇业的情况非常普遍。应该说，上海和深圳华强北，是商业街的全国鼎盛的代表。而其他比如目前的三四线城市，则人流更加稀罕。

我家楼下，就是一个新区，从搬进来到现在，已经四年多过去了，楼下临街的北海商铺，空置的在20-30%，地段差一点在步行街靠里面的位置，则常年空置。而在步行街入口处的商业大楼，原本是最低沃尔玛，而沃尔玛在16年底就清场退出，直到今年中才有一层出租出去，空置了将近三年。

从商业的趋势来看，电商和外卖，应该说是导致北海商铺面临死亡的主要原因。原本的人们还有去商场逛逛的习惯，随着年轻一代“宅”生活模式，以及外卖的快捷便利，以及互联网的逐渐发达，未来年轻一代几乎不会去商场。

目前偶尔到商场去看，主要的人群都是一些“白发”一代，主要也是因为“商场打折”或者节日搞活动，有促销和打折商品才会去商场。

而小区门口的日常小百货，的确还是有人流，如果位置在入口处，应该还能维持经营，赚点租金和人工工资。除此之外，就是做的比较好的餐饮，饭店，其他基本上都是没什么人流。

这基本上就是身边和经历过的繁华城市的现状了，从电商和外卖，以及未来的经济景气度来看，很难扭转。目前政府大力提倡“夜市经济”，我本人也极度不看好，因为经济不景气，人们收入增长预期比较差，房价房贷压力逐步加大，“夜市经济”模式只能有利于部分大排档和餐饮行业，对于多数零售行业的影响极为有限。

而从北海商铺来看，目前的销售价格依旧畸高不下，如果没有办法达到租金回报率在7-8%以上，或者最少做到“以租养贷”，北海商铺经济模式逐步衰竭是难免的必然趋势。

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