影响海南万宁房价的关键因素，你觉得哪个更重要？

影响海南万宁房价的关键因素，你觉得哪个更重要？影响房价的决定性因素是什么？对于问题应该根据地方政策、招拍挂出让条件设置以情况做分析，简单的说明三种情况：

1、地方限价政策

举个简单的例子。最近我们在做一块土地的前策报告，为即将招拍挂的土地做前期测算，我们以常规的市场比对、周边区域发展以及未来市场预判给出了一个认为相对保守的入市销售均价，以此价格推算投资回报及拿地最高限制价，并结合当地限价政策做最终总结时，大家都提出了一个共同的疑虑？为什么同区域同时段入市的项目备案价会相差近2000？限价的决定性因素是什么？地价？周边同类别产品销售均价？具体万宁房价的定价依据是什么？

出于谨慎考虑我们跑了物价局、住建局及不动产登记部门了解情况，最终得出结论，同区域同类型产品的根据土拍时的楼面价相近的项目来制定限价的标准，也就是说，这块土如果楼面价是5000元，那么该项目的备案限价是参考该区域相同楼面价的项目做依据。

那万宁房价定价该怎么定呢？除了上面说到的因素以外，更应该深入的研究项目周边的配套以及更多的价值与发展空间，在项目自身的规划与项目品质下更大的功夫，增加项目的附加价值，另外品牌知名地产公司也是可以影响万宁房价定价的。

2、土地招拍挂时已限制最高销售定价

这个就很容易理解，也就是在拍卖之时在土地出让条款中已经明文规定开盘的销售均价了，那在销售时就只能在此均价范围内进行定价。

3、最后一种情况

万宁房价不限价及土拍时不限制最高销售价的区域，要么不具备良好的发展前景，人口外流的城市，本身升值空间不大，房价也很稳定，购买的群体都是地缘客户，那只能拼地段，拼配套，拼产品了。

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